住宅ローン返済シミュレーター

住宅ローン返済シミュレーターとは?

借入額・金利・返済期間から、住宅ローンの毎月返済額・総返済額・総利息と、返済回ごとの元金と利息の内訳(償還表)を計算する無料ツールです。元利均等返済と元金均等返済を並べて比較でき、年収から借入可能額の目安を逆算するモードも備えています。計算はすべてブラウザ内で完結し、入力した年収や借入額が外部に送信されることはありません。会員登録も不要です。

使い方

1. 「返済額を計算」モードで、借入額(万円)・金利(年率%)・返済期間(年)を入力します。ボーナス返済を併用する場合は、借入額のうちボーナス返済に充てる額も入力します
2. 「計算する」を押すと、元利均等返済と元金均等返済の毎月返済額・総返済額・総利息が並んで表示されます
3. グラフで毎年の元金と利息の内訳、償還表で年ごとの残高の減り方を確認します。返済方式はグラフ上のセレクトで切り替えられます
4. 別の金利と比べたい場合は「比較用の金利」を入力すると、毎月返済額と総返済額の差が表になります
5. 借入額が決まっていない段階なら「借入可能額を調べる」モードに切り替え、年収・返済負担率・金利・期間から借入額の目安を逆算します

住宅ローンの毎月返済額の計算式は?

元利均等返済の毎月返済額は「借入額 × 月利 × (1 + 月利)^返済回数 ÷ {(1 + 月利)^返済回数 − 1}」で求めます。月利は年利を 12 で割った値、返済回数は返済年数 × 12 です。

借入額 3,000 万円・金利年 1.5%・35 年の場合、月利は 0.015 ÷ 12 = 0.00125、返済回数は 35 × 12 = 420 回です。(1.00125)⁴²⁰ ≒ 1.68994 なので、毎月返済額は 3,000 万円 × 0.00125 × 1.68994 ÷ (1.68994 − 1) = 91,855 円。総返済額は 38,579,239 円、うち利息が 8,579,239 円(858万円)です。

金利が変わると総額はどれだけ動くのか、借入額 3,000 万円・35 年・元利均等返済で比べたものが次の表です。

金利 0.5% と 1.5% の差は毎月 13,979 円ですが、35 年の総返済額では 587万円の差になります。金利 1% の違いが最終的に数百万円単位で効くのが、住宅ローンのような長期・高額の借入の特徴です。

元利均等返済と元金均等返済はどう違う?

総利息は元金均等返済のほうが必ず少なくなり、そのかわり返済開始直後の負担が重くなります。借入額 3,000 万円・金利年 1.5%・35 年なら、総利息は元利均等が 8,579,239 円、元金均等が 7,893,750 円で、差は 685,489 円(69万円)です。一方で初月の返済額は元金均等が 108,929 円、元利均等が 91,855 円で、17,074 円の差があります。

元利均等返済は毎月の返済額が完済まで一定で、返済初期は返済額の多くが利息に充てられ元金の減りが遅くなります。家計の見通しが立てやすく、日本の住宅ローンではこちらが主流です。元金均等返済は毎月返済する元金が一定で、残高が減るほど利息も減るため返済額が徐々に下がります(35年後の最終月は 71,518 円)。元金の減りが早いぶん総利息は小さくなりますが、収入がまだ低い時期に返済額のピークが来る点は不利に働きます。取扱いは金融機関によって異なり、元金均等返済を選べない商品もあります。

年収からいくら借りられる?(借入可能額の目安)

年間返済額が年収の 20〜25% 以内に収まる金額が、一般に無理のない目安とされます。この割合を返済負担率と呼び、借入可能額は「(年収 × 返済負担率 − 他の借入の年間返済額)÷ 12」で求めた毎月返済できる額から、毎月返済額の式を逆算して算出します。

返済負担率の上限を公表している例が【フラット35】です。住宅金融支援機構は「【フラット35】ご利用条件」で、年収に占める年間合計返済額の割合(総返済負担率)を年収 400 万円未満は 30% 以下、400 万円以上は 35% 以下と定めています。ここでいう年間合計返済額に入るのは住宅ローンだけではありません。自動車ローンや教育ローンの年間返済額も合算します。民間の金融機関は基準を公表していないことが多く、返済負担率の上限も審査に使う金利も商品ごとに決まります。

金利年 1.5%・35 年・返済負担率 25%・他の借入なしで計算すると次のとおりです。

たとえば年収 500 万円なら、この条件では約 3,402万円が計算上の目安です。ただし実際の融資額は金融機関の審査で決まります。審査では契約金利ではなく高めの「審査金利」で返済負担率を見る例が多く、カードローンや自動車ローン、奨学金の返済も年間返済額に合算されます。勤続年数・雇用形態・団体信用生命保険の加入可否も判断材料になるため、この試算は借入可能額を保証するものではありません。

借りられる上限と、無理なく返せる金額は違います。住宅金融支援機構「2025 年度フラット35利用者調査」(2026 年 7 月 24 日公表、借換えを除く 35,553 件)では、平均の総返済負担率は 22.8%で、基準上限の 35% とは開きがあります。融資区分別で最も高いのは土地付注文住宅の 26.4% です。同じ調査の平均世帯年収は 716 万円でした。この調査の総返済負担率は「1 か月当たり予定返済額 ÷ 世帯月収」で、分母の世帯月収は本人と収入合算者を合わせた収入です。単独で借りる場合の負担率とはそのまま比べられません。年収の何倍まで借りられるかを金利と期間別に見た早見表は住宅ローンはいくら借りられる?年収の何倍が目安かにまとめています。

変動金利の「5年ルール」「125%ルール」とは?

多くの金融機関の変動金利型(元利均等返済)に付く、返済額の急変を抑える仕組みです。5年ルールは、適用金利が途中で上がっても毎月返済額を 5 年間据え置くルール、125%ルールは、5 年ごとの見直し時に新しい返済額を直前の 1.25 倍までに抑えるルールです。全国銀行協会は「変動金利住宅ローンの未払利息とは?」で、元利均等返済の返済額の見直しは通常 5 年ごと、見直し後の増加はそれまでの返済額の 25% アップが上限になると説明しています。

返済額が変わらなくても、利息は上がった金利で計算され続けます。据え置き期間中は返済額に占める利息の割合が増えて元金の減りが遅くなり、金利が急騰した場合には利息が毎月返済額を上回って未払利息が発生することもあります。返済額が変わらないことと、負担が増えないことは別です。この 2 つのルールを採用していない金融機関や、元金均等返済には適用されない点にも注意してください。

変動金利は実際に最も多く選ばれています。住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査(2026 年 1 月調査)」では、利用した住宅ローンの金利タイプは変動型 75.0%、固定期間選択型 14.9%、全期間固定型 10.1% でした(2025 年 4 月から 9 月に借り入れた人が対象、回答数 1,237 件)。同じ調査で、金利が上がったときに返済額がどれくらい増えるかを「理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していない」と答えた人の合計は 52.0% です。選ぶ人が多いことと、上がったときの金額を把握できていることは別です。

本ツールは金利一定の前提なので、変動金利で借りる場合は現在の金利での試算に加えて、1〜2% 高い金利でも再計算し、上がった毎月返済額を家計が吸収できるかを確認しておくのが安全です。変動と固定で総返済額がどこで並ぶかは住宅ローンは固定金利と変動金利どっちがいい?で計算しています。

頭金なし(フルローン)でも組める? 諸費用はいくら?

頭金なしで物件価格の全額を借りるフルローンも、多くの金融機関で組めます。ただし借入額が増えるぶん毎月返済額と総利息は増え、金融機関によっては頭金の割合(融資率)で適用金利が変わります。頭金を 1 割入れるかどうかで金利条件が変わる商品もあるため、金利表の条件欄を確認してください。

見落としやすいのは諸費用です。ローンの事務手数料と保証料、登記費用、火災保険料、印紙税、不動産取得税、そして仲介が入るなら仲介手数料がかかります。よく「物件価格の 3〜10%」と言われますが、これは公的な統計値ではありません。幅がこれほど広いのには理由があります。

いちばん効くのが仲介手数料です。上限は宅地建物取引業法第 46 条第 1 項に基づく告示(昭和 45 年建設省告示第 1552 号)で決まっており、売買代金のうち 400 万円を超える部分は 3%(消費税別)です。速算式は「売買代金 × 3% + 6 万円」。3,000 万円の物件なら 96 万円、消費税込みで 105.6 万円が上限になります。売主から直接買う新築建売や注文住宅ではこれがかかりません。同じ価格の物件でも、中古と新築で諸費用が 100 万円前後違ってくるのはこのためです。

3,000 万円の物件なら、100〜300 万円が物件価格とは別に必要になる計算です。頭金にすべての貯蓄を入れず、諸費用と生活防衛資金(生活費の半年分程度)を手元に残した額で資金計画を立ててください。毎月の返済余力の確認には家計収支シミュレーターが使えます。

注意事項

• 借入可能額はあくまで返済負担率から逆算した一般的な目安です。融資の可否・金額は金融機関の審査によって決まり、本ツールの計算結果が借入を保証するものではありません
• 入力した金利が完済まで一定である前提で計算しています。変動金利型の将来の金利上昇は反映されないため、1〜2% 高い金利でも試算して余裕を確認してください
• ボーナス返済は、借入額を毎月返済分とボーナス返済分に分けてそれぞれ元利均等(または元金均等)で計算する方式です。半年ごとの利率で計算するため、金融機関の返済予定表とは数円〜数百円の差が出ることがあります
• 住宅ローン控除(減税)・団体信用生命保険料・保証料・事務手数料・火災保険料・登記費用などは計算に含みません。実際に必要な資金はこの試算より多くなります
• 毎月返済額の端数処理は金融機関ごとに異なります。実際の返済額は契約先の返済予定表でご確認ください

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